Entstehen von Nutzungsrechten über den im Mietvertrag vereinbarten Umfang hinaus

Das Amtsgericht München (Urteil vom 12.12.2013 - 432 C 25060/13) hatte einen Fall zu entcheiden, in welchem die aktuellen Eigentümer eines Miethauses vom Mieter verlangten, die Nutzung eines Garagendaches als Terrasse zukünftig zu unterlassen.

Der Mieter hatte das Garagendach über einen sehr langen Zeitraum entsprechend genutzt und um das Dach herum auch eine Art Absturzsicherung errichtet.
Der frühere Vermieter/Eigentümer hatte dies immer geduldet und das Gericht hat klargestellt, dass in einem solchen Fall jedenfalls dann ein Anspruch auf weitere Nutzung beim Mieter bestehen könne, wenn keine triftigen Gründe dagegen sprächen.

Im entschiedenen Fall war es allerdings so, dass der ursprüngliche Hauseigentümer die Nutzung vor rd. 36 Jahren auch einmal gestattet hatte.

Insgesamt kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass ein Widerruf dieser damaligen Gestattung durch die jetzigen Eigentümer unbeachtlich sei, da kein triftiger Grund für den Widerruf vorläge.

Dabei hat das Gericht nicht verkannt, dass die Garage, um deren Dach es in der Entscheidung ging, nicht zur gemieteten Wohnung gehörte und das Gericht hat es auch als unbeachtlich angesehen, dass eine baurechtliche Genehmigung nicht vorläge.
Insoweit hat das Gericht argumentiert, dass im langen Zeitraum der Nutzung keinerlei baurechtliche Beanstandungen von irgendeiner Seite erhoben worden seien und dies auch für die Zukunft nicht anzunehmen sei.

In der Rechtsprechung ist umstritten, inwieweit bei Mietverträgen eine Art „Gewohnheitsrecht“ bei jahrzehntelanger Übung zugunsten von Mietern entstehen kann.

Beispielsweise ist für eine jahrelang dem Mieter stillschweigend gewährte Gartennutzungnbspnbsp ohne dass dieses Recht im Mietvertrag ausdrücklich beinhaltet war - von Amtsgerichten zum Teil so ausgelegt worden, dass nach einem gewissen Zeitraum die ständige widerspruchslose Übung dazu führen kann, dass dem Mieter dann ein entsprechendes Recht zusteht.

Andere Amtsgerichte haben dies aber auch anders gewertet und alleine darauf abgestellt, dass eine entsprechende Nutzung ausdrücklich - im Zweifel im Mietvertrag oder einem entsprechenden Zusatz zum Mietvertrag - vereinbart werden muss.

Wie so oft gilt also auch hier: Es kommt auf den Einzelfall an.

Rechtsanwalt Finsterer