Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlung Verjährung des Anspruches auf Rückzahlung überhöhter Kaution, §§ 543, 551 BGB (BGH-Urteil vom 01.06.2011 - VIII ZR 91/10)

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, daß sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Absatz 1, Absatz 3 BGB rechtfertigt.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtes soll dies entsprechend dem Urteil des BGH auch dann gelten, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, daß er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.

Des Weiteren hat der Bundesgerichtshof entschieden, daß die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch des Mieters wegen der einen Betrag von 3 Monatsmieten übersteigenden Kaution mit der Zahlung der überhöhten Kaution beginnt. Der Verjährungsbeginn setze nicht voraus, daß dem Mieter die Regelung des § 551 Absatz 1 und 4 BGB bekannt ist, nachdem die Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal 3 Monatsmieten betragen darf.

Zu merken ist also:

1. Wiederholt unpünktliche Mietzahlungen stellen eine Verletzung vertraglicher Pflichten dar, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar macht.

2. Eine fristlose Kündigung aus diesem Grund kann allerdings nur erfolgen, wenn der Mieter wegen der wiederholt unpünktlichen Mietzahlung abgemahnt wurde.

3. Soweit die vom Mieter einer Wohnung erbrachte Kaution 3 Monatsmieten übersteigt, steht ihm - unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache - ein Bereicherungsanspruch zu, der binnen 3 Jahren seit Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den überschießenden Betrag gezahlt hat.

Rechtsanwältin Caroline Schleiminger