Hohe gerichtliche Hürden für die Eigenbedarfskündigung

Für Vermieter wird es immer schwieriger, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wirksam durchzusetzen.

Wenn ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen möchte, hat er nachvollziehbar auszuführen, warum er ausgerechnet die gekündigte Wohnung benötigt.

So muss ein Eigentümer einer vermieteten Wohnung die er gewerblich als Büro nutzen möchte genau darlegen, dass er die Wohnung wirklich dringend benötigt.

Wenn sich nach der Räumung der Wohnung herausstellt, dass der behauptete Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, hat der Vermieter Schadensersatz zu zahlen.

Ein Vermieter in Berlin hatte die Kündigung aus Eigenbedarf wie folgt begründet: Der Ehemann habe im gleichen Gebäude eine Beratungsfirma und benötige einen weiteren Arbeitsplatz sowie Archivräume. Dem BGH reichte dies zur Begründung nicht aus und nahm die Kündigung zum Anlass, um Maßstäbe für Eigenbedarfskündigungen aus beruflichen Gründen neu zu formulieren.

Wenn ein Eigentümer kündigt, um in der Mietwohnung einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen reicht es nach dem BGB grundsätzlich aus, wenn dafür plausible Gründe angeführt werden. Wie dies beispielsweise gegeben ist, wenn der Eigentümer oder sein Partner Lebens- und Arbeitsmittelpunkt zusammenlegen wollen.

Wenn jedoch die Nutzung der gekündigten Wohnung allein geschäftlich begründet ist, muss der Vermieter belegen, dass es ein erheblicher wirtschaftlicher oder organisatorischer Nachteil ist, wenn er die Wohnung nicht beruflich nutzen kann. Dies ist etwa nur dann gegeben, wenn dessen Geschäftsbetrieb unrentabel werden würde oder wenn er wegen gesundheitlicher Einschränkungen diese Wohnung zur Berufsausübung benötigt.

In einem anderen Fall ging es um eine 4-Zimmer Wohnung, welche der Kläger in der dritten Etage eines Mehrfamilienhauses gemietet hatte. Nach dem Verkauf des Hauses kündigte der neue Eigentümer dem Mieter mit der Begründung, er bräuchte die Wohnung für einen neuen Hausmeister. Nachdem der Mieter ausgezogen war zog jedoch nicht wie behauptet der Hausmeister, sondern eine andere Familie in die Wohnung ein. Darauf klagte der ehemalige Mieter wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs und verlangte Schadensersatz für seine Umzugskosten und die neue, höhere Miete, den das Gericht auch zusprach.

Die Argumentation des Vermieters, der Hausmeister habe wegen Knieproblemen die im 3. OG gelegene Wohnung nicht beziehen können, überzeugte das Gericht nicht.

Rechtsanwalt Kemmerich

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