Kosten bei Zwangsräumung einer Mietwohnung vermeiden

Häufig stellt sich für den Vermieter einer Wohnung das Problem, daß er sich bei aufgelaufenen Mietforderungen gezwungen sieht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen und im Anschluß daran ein gerichtliches Räumungsverfahren gegen den Mieter zu betreiben, wenn dieser nicht freiwillig auszieht.

Bei zahlungsunfähigen Mietern bedeutet dies einmal angesichts auch der Dauer des gerichtlichen Räumungsverfahrens einen erheblichen weiteren Mietausfall, zum anderen hat der Vermieter zunächst auch die Gerichts- und Anwaltskosten des Verfahrens vorzustrecken.

Damit aber nicht genug!
Es gibt nämlich Mieter, die ein gerichtliches Räumungsurteil unbeachtet lassen und sich nach wie vor in der Wohnung aufhalten, so daß der Vermieter gezwungen ist, dann die mit erheblichen weiteren Kosten verbundene Zwangsräumung einzuleiten.

Er muß dann dem Gerichtsvollzieher einen mit weiteren Kosten verbundenen Räumungsauftrag erteilen, zu dessen Durchführung der Gerichtsvollzieher eine Spedition mit entsprechendem Personal beauftragen muß.
Hierfür fallen - je nach Größe der Wohnung und Umfang der Einrichtung - schnell einige Tausend Euro an Kosten an, zumal nach durchgeführter Zwangsräumung der Gerichtsvollzieher die Wohnungseinrichtung noch bei einem Spediteur oder einer anderen geeigneten Einrichtung einlagern muß, sofern die bisherigen Mieter nicht schon über eine weitere Wohnung verfügen und der Gerichtsvollzieher den Mietern sie dort aushändigen kann.

Sämtliche in diesem Zusammenhang dem Vermieter entstehenden Kosten hat zwar der ehemalige Mieter zu erstatten, aber häufig ist der Zahlungsanspruch ihm gegenüber nicht zu realisieren; der Vermieter bleibt auf diesen Vollstreckungskosten "sitzen".

Diese für einen Vermieter ungünstige Situation hat inzwischen auch die Rechtsprechung anerkannt, und der BGH hat in einer Entscheidung die Zwangsräumung nach dem sog. "Berliner Modell" für zulässig erklärt, wodurch Kosten für Spediteur, Personal und Einlagerung der Wohnungseinrichtung eingespart werden können.

In der Praxis geht dies so vor sich, daß der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragt, dabei sich dem Gerichtsvollzieher gegenüber ausdrücklich auf sein gesetzliches Vermieterpfandrecht an allen in der Wohnung vorhandenen Einrichtungsgegenständen beruft und den Gerichtsvollzieher anweisen muß, die Wohnung notfalls zwangsweise zu öffnen, die evtl. darin sich aufhaltenden Mieter aus der Wohnung zu weisen und das bisherige Schloß auszutauschen.

Die Schlüssel zu diesem Schloß erhält der Vermieter, so daß der Mieter die Wohnung nicht mehr betreten kann, jedenfalls nicht ohne Zustimmung des Vermieters.
Wenn der bisherige Mieter seine in der Wohnung noch befindlichen Einrichtungsgegenstände herausholen möchte, muß er sich mit dem Vermieter in Verbindung setzen.

Diese Art der Räumungsvollstreckung bietet für den Vermieter zunächst doch einen erheblichen finanziellen Vorteil durch die Einsparung von Vollstreckungskosten. Auf der anderen Seite beinhaltet diese Vorgehensweise natürlich auch Nachteile und Risiken.
Der Vermieter kann die Wohnung wegen der dort noch befindlichen Einrichtung zunächst nicht nutzen, sondern muß abwarten, bis der bisherige Mieter die Wohnung räumt.

Zunächst sollte deshalb der Vermieter unter Zurhilfenahme von Zeugen ein Verzeichnis über das in der Wohnung noch befindliche Inventar erstellen, um etwaigen Schadensersatzansprüchen des bisherigen Mieters entgegentreten zu können.

Pfändbare Sachen im Sinne des Gesetzes kann der Vermieter durch den Gerichtsvollzieher pfänden und versteigern lassen, wobei dann ein bei der Versteigerung erzielter Erlös an ihn auszukehren ist und hierdurch seine Forderung gegenüber dem bisherigen Mieter verringert.

Unpfändbare Gegenstände im Sinne des Gesetzes hat er dem Mieter auf Verlangen ohne weiteres herauszugeben, kann sich also insoweit nicht auf ein Leistungsverweigerungsrecht berufen.

Keinesfalls ist aber der Vermieter berechtigt, pfändbare oder unpfändbare Sachen etwa zu entsorgen, nur um die Wohnung freizubekommen.
Nur das, was man als "Müll" bezeichnen kann, beispielsweise Verpackung, Papier, Abfall etc. kann der Vermieter selber entsorgen. Alle anderen Sachen in der Wohnung müssen, soweit sie nicht im Rahmen der Versteigerung verwertet werden, dem bisherigen Mieter herausgegeben werden.

Die Versteigerung nach dem "Berliner Modell" spart also zunächst einmal Kosten, kann aber gleichwohl von Nachteil sein, wenn der Mieter sich um die vorhandene Wohnungseinrichtung überhaupt nicht mehr kümmert.

Rechtsanwalt Dieter Bartsch