Heizkostenabrechnung nach dem Leistungsprinzip - Absage an das Abflussprinzip

Der BGH hat entschieden, dass Vermieter Heizkosten nur nach dem sog. Leistungsprinzip abrechnen dürfen.

Dies bedeutet, dass lediglich nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden darf, nicht aber die vom Vermieter erbrachte Vorauszahlungen an den Energieversorger auf die Mieter umgelegt werden dürfen.

In der genannten Entscheidung ging es darum, dass der Vermieter (Kläger) von den beklagten Mietern eine Heizkostennachzahlung forderte, wonach die Heizkostenabrechnungen nach dem sog. Abflussprinzip lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen der Vermieter an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Parteien stritten u. a. um die Frage, ob die Abrechnung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht.

Das Berufungsgericht hatte dies zunächst verneint und nahm an, die Beklagten seien deshalb berechtigt, den auf sie entfallenden Heizkostenanteil gem. § 12 der Heizkostenverord-nung (Heizkosten V) um 15 % zu kürzen. Danach legten beide Parteien Revision ein.

In der Entscheidung des BGH ging es nun darum, ob das sog. Abflussprinzip oder das sog. Leistungsprinzip bei der Heizkostenabrechnung greift.
Bei der Anwendung des Abflussprinzips stellt der Vermieter alle Kosten, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird, in die Abrechnung ein. Meist sind dies die Vorauszahlungen, die er selbst zu leisten hat und diese werden nach dem Verbrauch des Vorjahres festgelegt und spiegeln insofern nicht ohne weiteres den tatsächlichen Verbrauch des Mieters wieder.

Bislang war höchstrichterlich nur für Betriebskosten im allgemeinen entschieden worden, dass eine Abrechnung auch dann dem Maßstab der Abrechnung nach Verbrauch gerecht wird (BGH NJW 2008, 1300, 1301), wenn der Vermieter alle Kosten, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum selbst belastet wird, in die Abrechnung einstellt (sog. Abflussprinzip).

Der BGH hat offen gelassen, ob in besonders gelagerten Fällen nach Treu und Glauben anderes gelten müsse.

Nach der herrschenden Meinung in der Literatur und bei den Instanzgerichten sollte diese Rechtsprechung aber lediglich für die dort behandelten "kalten Betriebskosten" geltend, nicht jedoch für die Abrechnung von Heizkosten. Über diese sei ausschließlich nach dem sog. Leistungsprinzip abzurechnen, da nach § 7 II 1 Heizkostenverordnung die Kosten der verbrauchten Brennstoffe zu verteilen sind.

Letzterem hat sich der BGH nun angeschlossen und erklärt, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung entspreche.

Es entspreche § 7 II Heizkostenverordnung, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden könnten (Leistungsprinzip).
Letzterem werde eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht. Insofern würde ein Abrechnungsmangel vorliegen, welcher auch nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 Heizkostenverordnung ausgeglichen werden könne. Letztere Vorschrift gelte nur für den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffes nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werde. Im dort vorliegenden Fall sei es jedoch nicht um einen derartigen Abrechnungsfehler gegangen. Schließlich hatte der BGH darauf hingewiesen, dass die Klägerin in dem erneuten Verfahren vor dem Berufungsgericht eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip auch nachholen könne.

Rechtsanwältin Caroline Schleiminger