Haftung beim Hausverkauf trotz Gewährleistungsausschluss

Ein beim Kaufvertrag vereinbarter Gewährleistungsausschluss schließt nicht die Haftung auf Schadensersatz wegen Arglist aus (OLG Koblenz, 4 U 874/12).

Das Oberlandesgericht Koblenz hat ein Urteil des Landgerichts Koblenz nunmehr bestätigt.

Der Kläger hatte vom Beklagten ein Wohnhaus nebst Grundstück erworben, wobei im Kaufvertrag - wie allgemein üblich - die Gewährleistung ausgeschlossen wurde.
Die Beklagten erklärten dabei auch, dass ihnen keine versteckten Mängel bekannt seien.

Wie sich später herausstellte, hatte sich einige Jahre vor dem Verkauf des Hauses ein Marder im Dach eingenistet und dabei in erheblichem Umfang die vorhandene Dachdämmung großflächig zerstört und dabei auch mit Marderkot versetzt.
Diesen Umstand stellten die Käufer einige Monate nach dem Erwerb des Hauses fest und nahmen die Verkäufer daraufhin auf Schadensersatz in Höhe von knapp 25.000,00 EUR in Anspruch.
Die Käufer als Kläger waren der Ansicht, dass dieser gravierende Mangel seitens der Käufer arglistig verschwiegen worden sei.

Die Beklagten hatten argumentiert, sie hätten im Jahr 2004 die Dachisolierung teilweise erneuert und seien davon ausgegangen, dass damit sämtliche Schäden, die der Marder verursacht hatte, beseitigt seien.

Bereits in der Vorinstanz beim Landgericht Koblenz war es zu einer umfangreichen Beweisaufnahme gekommen und dabei hatte sich u. a. herausgestellt, dass der Marder sich etwa ein Jahr im Dachbereich aufgehalten und nach Wahrnehmung der Beklagten einen erheblichen Lärm verursacht habe.
Das Gericht folgerte daraus, dass die Beklagten im Rahmen der lediglich teilweisen Sanierung es jedenfalls für möglich gehalten hätten, dass auch das restliche Dach befallen sei, wobei dies aufgrund des gravierenden Umfangs der Schäden auch nahe liegend gewesen sei.

Daher hätten die Verkäufer als Beklagte dem Käufer als Kläger bei Abschluss des Vertrages Mitteilung über den seinerzeit festgestellten Marderbefall machen müssen.
So wäre es dem Kläger nämlich möglich gewesen, den Schadensumfang näher zu untersuchen und dies dann beim Vertragsschluss ins Kalkül zu ziehen.

Dass die Beklagten die Umstände des Marderbefalls verschwiegen hatten, führe zur Haftung der Beklagten wegen Arglist, was den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss dann verdränge, so dass dieser nicht zum Tragen käme.

Rechtsanwalt Finsterer