Das Mietrechtsänderungsgesetz steht vor der Tür

Nachdem die letzte Reform des Mietrechts bereits über 10 Jahre zurückliegt, tritt nun am 01.05.2013 das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft, welches Anreize zu energetischen Sanierungen des Wohnbestandes schaffen soll sowie des Weiteren Möglichkeiten zur Bekämpfung des Mietnomadentums zur Verfügung stellen will und außerdem den Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen stärken soll. Weitere kleinere Änderungen sind vorgesehen, beispielsweise im Bereich der Mietsicherheit (Kaution), der sogenannten Erhaltungsmaßnahmen (Instandsetzung und Instandhaltung) sowie bezüglich der fristlosen Kündigung.

Die Neuregelungen sind überwiegend vermieterfreundlich.
Bislang konnten Mieter Mietminderungen geltend machen, sofern bei einer Modernisierungsmaßnahme Beeinträchtigungen, wie Baulärm auftraten. Für den Vermieter bedeutete dies mitunter beträchtliche Mietausfälle hinnehmen zu müssen.
Nach der Neuregelung des § 536 Absatz 1a BGB n.F. ist eine Mietminderung nunmehr für einen Zeitraum von 3 Monaten ausgeschlossen, wenn es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, durch die nachhaltig Energie eingespart werden kann.

Maßgeblich für den Beginn der 3 Monatsfrist ist das erstmalige Auftreten einer Gebrauchsbeeinträchtigung. Der Lauf der Frist wird nicht durch den Stillstand der baulichen Maßnahme oder das Absinken des Ausmaßes der Beeinträchtigung vorübergehend gestoppt, um dann ggfs. mit dem Wiederauftreten der Störung neu anzulaufen.

Nach wie vor sind Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555c Absatz 1 BGB n.F. mit einer Frist von 3 Monaten anzukündigen, soweit es sich nicht um eine sogenannte Bagatellmaßnahme handelt. Vermieterfreundlich wirkt sich jedoch nunmehr aus, dass es zukünftig für die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung dem Mieter gegenüber grob dargelegt wird, welche Maßnahmen an der Mietsache geplant sind. Nicht mehr erforderlich ist beispielsweise, dem Mieter beim erstmaligen Einbau einer Gasetagenheizung die Planung eines Architekten vorzulegen, aus der sich sämtliche Heizungsrohrverläufe ergeben.

Sofern mit einer Modernisierung zugleich eine Einsparung von End- und Primärenergie erwirkt wird, so ist in der Modernisierungsankündigung durch den Vermieter zukünftig die Einsparung der Endenergie darzulegen. Die bislang übliche Bezugnahme auf die Primärenergieeinsparung ist nicht mehr ausreichend.

Der Mieter muss eine Baumaßnahme ausnahmsweise dann nicht hinnehmen, wenn die Maßnahme für ihn subjektiv zu einer unangemessenen Härte führen würde, wie beispielsweise Auszug eines schwerst kranken Mieters aus der Wohnung oder eine Mieterhöhung in erheblichem Maße. Hinsichtlich des Härteeinwandes muss der Mieter entsprechend § 555d Absatz 3 BGB n.F. sich auf sämtliche Härteeinwände bis zum Ablauf des auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgenden Monats berufen. Sofern er diese Frist versäumt, ist er grundsätzlich mit dem Härteeinwand ausgeschlossen. Beachtet werden muss jedoch, dass Voraussetzung für den Fristbeginn ist, dass der Vermieter den Mieter mit der Modernisierungsankündigung auf das Erfordernis und die Frist des Härteeinwandes hingewiesen hat.
Sofern der Mieter mit seinem Härteeinwand durchdringt, bedeutet dies, dass er die Modernisierung gleichwohl dulden muss, jedoch entfällt dann die Verpflichtung, die umlagefähigen Modernisierungskosten zu tragen, § 559 Absatz 4 BGB n.F.

Wie bislang wird der Härteeinwand jedoch unbeachtlich sein, wenn die Mietsache nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird, d.h. wenn der Ausstattungsstandard, den der Vermieter zukünftig erreichen will, bereits in 2/3 aller Wohnung in vergleichbaren Gebäuden der Region besteht, vgl. § 559 Absatz 4 BGB n.F.

Rechtsanwältin Caroline Schleiminger