Mieter können auch ohne Renovierungsklausel bei Auszug zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sein

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Hinblick auf die Verpflichtung von Mietern zu Schönheitsreparaturennbspin der Vergangenheit häufig nbsp– insbesondere im Zusammenhang mit entsprechenden Vertragsklauseln – eher mieterfreundlich geurteilt.

So wurden viele in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten verwendete Vertragsklauseln für Schönheitsreparaturen für unwirksam gehalten.

Im Jahr 2007 (VIII ZR 224/07) hatte der Bundesgerichtshof beispielsweise eine Renovierungsklausel für ungültig gehalten, die den Mietern vorgab, dass Schönheitsreparaturen in neutralen und hellen Farben und Tapeten auszuführen seien.
Da die Klausel so weit gefasst war, dass sie sich auch auf während der Mietzeit anstehende Schönheitsreparaturen bezog, kam der BGH zum Schluss, dass dies in die Mieterrechte zu stark eingreife:
Den Mietern müsse es überlassen bleiben, zumindest während der Mietzeit die Wohnung auch in ungewöhnlichen kräftigen Farben zu streichen.
Ein Interesse eines Vermieters an einer neutralen Farbgestaltung bestehe allenfalls bei Auszug eines Mieters im Hinblick auf den Einzug eines neuen Mieters.
Da die beanstandete Klausel aber nicht danach unterschied, ob die Schönheitsreparaturen während oder zum Ende der Mietzeit anstanden, wurde die gesamte Klausel für unwirksam erklärt.

In einer brandneuen Entscheidung vom 06.11.2013 (VIII ZR 416/12) hat der Bundesgerichtshof sich mit der Frage der Farbgestaltung in einer Mietwohnung nun unter einem anderen Aspekt befasst:
Die klagenden Vermieter hatten von den beklagten Mietern Schadensersatz deswegen gefordert, weil die Mieter bei Auszug aus einer vermieteten Doppelhaushälfte nach rund zweieinhalb Jahren das Objekt mit zum Teil in sehr kräftigen Farben gestrichenen Wänden zurückgegeben hatten.
Bei Einzug der Beklagten in das Objekt hatte die Klägerin frisch renoviert und alle Wände weiß gestrichen.

Nach Auszug der Beklagten wurde die Kaution einbehalten und darüber hinaus noch ein weiterer Schadensersatzbetrag dafür geltend gemacht, dass nun sämtliche Wände wieder in neutraler weißer Farbe im Hinblick auf neue Mieter hatten gestrichen werden müssen.

Der BGH hat nun argumentiert, dass es insoweit überhaupt nicht darauf ankäme, ob die beklagten Mieter aus dem Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen verpflichtet seien.
Vielmehr stelle es eine Vertragsverletzung dar, das Mietobjekt in einem Zustand zurückzugeben, das eine Neuvermietung praktisch unmöglich mache.
Dies sei eine wesentliche Vertragsverletzung, die letztlich zum Schadensersatz verpflichte.

Der BGH stellt sich mit dieser Entscheidung letztlich nicht in Widerspruch zu der eingangs erörterten Entscheidung:
In jenem Urteil aus dem Jahre 2007 hatte der BGH ja nur entschieden, dass Mietern nicht vorgeschrieben werden könne, mit welchen Farben Schönheitsreparaturen während der Mietzeit durchzuführen seien.

In dem aktuellen Urteil ging es hingegen um die Frage, in welchem Zustand und mit welchen Farben eine Mietwohnung nach Ende der Mietdauer zurückgegeben werden kann.

Rechtsanwalt Felix Finsterer