Vorkaufsrecht des Mieters gilt nicht in jedem Fall

Aktuelle BGH-Entscheidung (Urteil vom 22.11.2013, V ZR 96/12)

Gem. § 577 BGB steht einem Mieter ein Vorkaufsrecht an einer Wohnung zu, wenn die vermietete Wohnung nach Mietbeginn in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird.
Handelte es sich schon vor Mietbeginn um eine Eigentumswohnung, folgt hieraus bei einem Weiterverkauf der Wohnung kein Vorkaufsrecht des Mieters.

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall verhielt es sich nun so, dass die Vermieterin/Eigentümerin des aus 4 Wohnungen bestehenden Mehrfamilienhauses das gesamte Haus an einen Erwerber verkaufte, der noch am Tage des Verkaufes eine Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz beurkunden ließ, das Mehrfamilienhaus also in eigene Eigentumswohnungen umwandelte.

Eine Mieterin als Klägerin machte geltend, dass ihr deswegen nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zustehe.

Der Bundesgerichtshof hat aber klargestellt, dass die Voraussetzungen von § 577 BGB nicht erfüllt sind, weil nicht die bisherige Vermieterin als Verkäuferin des Gebäudes die Eigentumswohnungen geschaffen hatte, sondern dies erst durch den neuen Erwerber veranlasst wurde.

Der Bundesgerichtshof hat dabei nicht verkannt, dass ein bewusster Verzicht auf eine Teilung durch den Verkäufer rechtsmissbräuchlich sein kann, wenn dadurch ein ansonsten bestehendes Vorkaufsrecht der bisherigen Mieter umgangen werden soll.

Für eine solche Umgehung fand der BGH allerdings keine Anhaltspunkte und hat festgestellt, dass die Verkäuferin des Gebäudes über die bloße Kenntnis von der Absicht der Erwerber hinaus kein eigenes Interesse an der später erfolgten Aufteilung in Eigentumswohnungen gehabt habe.
Diese reine Kenntnis reiche aber nicht aus, um einen Rechtsmissbrauch anzunehmen.

Rechtsanwalt Felix Finsterer