Erfolgreiche Eigenbedarfskündigungen

Vermieter kündigen ein Mietvertragsverhältnis häufig aufgrund Eigenbedarfs.

Ein Mietvertragsverhältnis kann vom Vermieter nur dann gekündigt werden, wenn der Mieter sich nicht vertragsgerecht verhält und/oder der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

In diesem Zusammenhang ist der sogenannte Eigenbedarf der Hauptkündigungsgrund. Ein Vermieter darf eine vermietete Wohnung kündigen, wenn er die Wohnräume für sich selbst, für eine zu seinem Haushalt gehörende Person oder einen Familienangehörigen benötigt. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung darf der Vermieter einen Teil der Räume auch beruflich nutzen.

Den Eigenbedarfskündigungen sind aber enge Grenzen gesetzt.

Voraussetzung für eine wirksame Eigenbedarfskündigung ist, dass die Kündigung fristgerecht erfolgt ist.

Dies bedeutet, dass bei einer Mietdauer von bis zu 5 Jahren die Kündigungsfrist von 3 Monaten zu beachten ist. Falls das Mietverhältnis schon länger andauert, kann sich bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren die Frist auf 9 Monate verlängern.

Darüber hinaus sind Sperrzeiten vor Ausspruch der Kündigung zu beachten. Wenn Mietwohnungen aus einem Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, dürfen die neuen Eigentümer, die diese Wohnung erwerben, grundsätzlich 3 Jahre lang keinen Eigenbedarf geltend machen.

Diese Frist kann aber auf bis zu 10 Jahre verlängert werden, wenn es in bestimmten Regionen an Wohnraum fehlt und die jeweilige Landesregierung einen entsprechenden Beschluss erlassen hat.

Wie schon erwähnt, muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben und er muss dieses Interesse detailliert darlegen.

Darüber hinaus darf der Vermieter den Eigenbedarf nur für sich oder für ihm nahestehenden Personen geltend machen. Zu den Personen, für die der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann, zählen seine Eltern, seine Kinder und seine Geschwister sowie leibliche Nichten und Neffen, Enkel, Stiefkinder oder eine Pflegekraft für den Vermieter oder einen Angehörigen.

Die Eigenbedarfskündigung kann aber beispielsweise auch dann unzulässig oder unbegründet sein, wenn ein Vermieter von einer 40 qm Wohnung, die er alleine bewohnt, in seine 200 qm große Penthousewohnung einziehen möchte.

Unzulässig sind vor allem Vorratskündigungen, in denen der Vermieter den Eigenbedarf vorsorglich in mehreren Wohnungen seines Hauses oder seiner Häuser mit jeweils einer Kündigung geltend macht in der Hoffnung, einer der Mieter wird sich schon beeindrucken lassen und die Wohnung verlassen.

Auch ist es dem Vermieter zuzumuten, statt der gekündigten Wohnung in eine andere Wohnung des Hauses einzuziehen, wenn diese unbewohnt ist.

Der Vermieter ist in diesem Falle gehalten, dem gekündigten Mieter eine ihm zur Verfügung stehende Wohnung anzubieten.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass eine Eigenbedarfskündigung häufig erfolgreich angegriffen werden kann und dem Mieter kann empfohlen werden, sich gegen eine Kündigung zu wehren und dieser zu widersprechen und das dann entsprechend zu begründen.


Rechtsanwalt Stephan Kemmerich